Újépítésű ingatlanok adózási feltételei
Az országgyűlés tavalyi év végén elfogadta az egyes lakások áfa kulcsának 5%-ra történő csökkentését. Ezen ingatlanok áfája 2020. január 1.-ig kedvezményes mértékben csökken, majd azt követően normál adókulcsot kell alkalmazni.
Mely ingatlanoknak változik az áfa kulcsa? Amelyeknél három feltétel együttesen teljesül.
1. Az ingatlant lakás céljára létesítik és az ingatlan nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell bekerülnie.Nem tartozik bele a vele összeépített vagy vele egy helyrajzi számon található, nem szükséges ingatlan pl. garázs, műhely... Különben az ingatlan értékét meg kell osztanunk, és a részeket eltérő adókulccsal kell számláznunk. Hogy melyik helyiség szükséges, arra teljes bizonyossággal nem lehet választ adni. A jövőben remélhetőleg tisztázásra kerül babkocsi tárolók, pincehelységek lakáshoz tartozó szükségessége.
2. A lakóingatlannak új építésűnek kell lennie vagy építés alatt állónak.Új építésűnek nevezzük azt az ingatlant, melynek használatba vételi engedélytől még két év nem telt el. Illetve azon építés alatt álló ingatlant, ahol már van bejegyzés az építési naplóban, de még nincs használatba vételi engedély. A telek értékesítés 27%-os adókulccsal adózik. Az építés alatt álló ingatlan esetében az értékesítésnél rögzítsük a készenléti fokot bizonyíthatóan akár fényképek segítségével is, hogy a jövőben ez ne okozzon nekünk kellemetlenséget a hatóság felé.
3. A kedvezményes adókulcsú lakóingatlanok méretkorlátozás alá esnek.Több lakásos lakóház esetében nem haladhatja meg a 150 nm-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében azonban a hasznos alapterület a 300 nm nem lépheti túl. Figyeljünk oda a pontos számításoknál, hogy a hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja a 190 cm-t. Ezáltal a tetőtéri lakások alapterületének csak töredék része számít bele a hasznos alapterületbe.
Ezen három szempont együttes teljesítése esetén alkalmazható az 5%-os adókulcs, amennyiben az ingatlan értékesítésre kerül.
De pontosan mit is értük értékesítésen? A következőkben beszéljük át azt is.
1. Amikor az ügyvéd adásvételi szerződést köt egy adott ingatlanra, és a tulajdonjogot át jegyzik a Földhivatalban. Vagyis ez esetben az 5%-os adókulcs alkalmazható.Így minden értékesítés 5%-os adókulcsú, ami az ingatlan befejezése vagy befejezést követő két éven belül, vagy előtt történik.
2. Ha generálkivitelező végzi az építést, az elkészült építményt be kell jegyezni a Földhivatali nyilvántartásba a szolgáltatása szintén termékértékesítésnek minősül, vagyis a kivitelező 5%-os áfa tartalmú számlát állít ki. Fontos megemlíteni, hogy a generálkivitelező alvállalkozója 27%-al állítja ki a számlát, illetve fordított adó ügyletnél a generálkivitelező 27%-os fizetendő adót állapít meg az igénybe vett szolgáltatás után, csak magának a generálkivitelezőnek az értékesítése az 5%-os adókulcsú.
Abban az esetben, ha 2015-ben előleget vagy foglalót fizettek, úgy az előleget 27%-os adó terheli. Az előleg feletti részére pedig 5%-os adókulcs vonatkozik. Ha generálkivitelező 2015-ben előlegszámlát állított ki részünkre, vagy részteljesítésről kaptunk számlát, úgy a korábbi számlákon 27%-os adókulcsot kellett feltüntetni. Azon számláknál, ahol a teljesítési időpontja 2016-ra esik 5%-os adókulcs lép életbe. Ha két adóalany között az ügylet fordított úgy az előlegnél adófizetési kötelezettsége nem keletkezik a beruházónak.
A lakásépítés áfa visszatérítése.
A lakásvásárlásnál az áfa mértékét az országgyűlés 5%-ra csökkentette. Így a rendelet alapján az a természetes személy, aki a fent említett jogszabályoknak megfelelően lakóingatlant épít, úgy a költségeinek áfa tartalmát 5 millió forint összegig visszaigényelheti. A visszatérítési igény a telekvásárlás, az anyagvásárlás az építőipari munkák és egyéb bekerülési költségek során áthárított adóra érvényesíthetők.Nem elhanyagolható, hogy a telekértéken kívül eső bekerülési érték 70%-ról az építtetőnek számlával kell rendelkeznie. Ha beruházó 5%-os adókulccsal számlázáfa visszaigénylésre nincs mód. A telekvásárlásnál természetesen a 27%-os áfa tartalom visszaigényelhető. További felmerülő problémaként szokott még jelentkezni, hogy a generálkivitelezőnél a magánszemély szerez be anyagot, ebben az esetben az anyagköltségre jutó adót nem kérhetik vissza.
Az ehhez kapcsolódó adó-visszatérítést a hitelintézet bírálja el, a visszatérítési igényt a használatba vételi engedély előtt kell kezdeményezni, 2019.12.31.-ig.