Telekértékesítés - mikor adóköteles és mikor nem?
Mielőtt egy gazdasági társaság értékesítené a tulajdonában lévő telket, nem árt tájékozódni az eladást érintő fizetendő általános forgalmi adóval kapcsolatban – különös azért, mert ez a tárgyi eszközként nyilvántartott ingatlan általában nagy értékű.
Ugyan 2013. január 1-től törölték az 1997. évi LXXVIII. törvényből (építési törvény) az építési telek fogalmát, az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény alkalmazása szempontjából viszont fontos az építési telek elkülönítése, ugyanis annak értékesítése minden esetben adóköteles – míg az áfa-törvény 86. § (1) bekezdésének „j” és „k” pontjai értelmében minden más, építése teleknek nem minősülő terület értékesítése adómentes.
Az építési teleknek nem minősülő földterület értékesítése abban az esetben lehet mégis adóköteles, amennyiben az adóalany az általános szabályok szerinti adózást választja az ingatlan értékesítésére (az eva hatálya alá tartozó adóalanyok nem választhatják ezt a fajta adózást).
Amennyiben az adóalany az általános szabályok szerinti adózást választja, meg kell állapítani, hogy az egyenes vagy a fordított adózás körébe tartozik-e az adott értékesítés. A fizetendő adó megállapítása fordított adózás esetében független az értékesítés teljesítésének időpontjától, míg egyenes adózás esetén a fizetendő általános forgalmi adót
- az ügylet teljesítését tanúsító számla kézhezvételekor, vagy
- az ellenérték megtérítésekor, vagy
- a teljesítést követő hónap tizenötödik napján
kell megállapítani (a három közül abban az időpontban, amelyik a legkorábban bekövetkezik).
Minden olyan telek értékesítése, amely nem adómentes és nem felel meg a fordított adózás követelményeinek, az egyenes adózás hatálya alá tartozik (az építési telekkel együtt). Ebben az esetben a fizetendő áfa megállapításának időpontjához az értékesítés teljesítési időpontját kell vizsgálni.
A részletre vételen alapuló termékértékesítésről az áfa-törvény 10. § a) pontja rendelkezik. Ezeknél az ügyleteknél az értékesítés teljesülése a termék (telek) birtokbaadásakor történik.
A telek nem részletre történő eladásánál az áfa-törvény 9.§-ának (1) bekezdését kell figyelembe venni. Ebben az esetben is a birtokbaadáskor megy teljesülésbe az értékesítés, azaz a lényeg, hogy a telek átengedése a tulajdonjog bármikor (akár később) történő átszállásának a szándékával történjen meg.