Cég által értékesített ingatlan: egyenes vagy fordított adózás?
Számos eshetőség előfordulhat, az alábbiakban egy rövid összefoglalóval ennek a két lehetőségnek a különbségét mutatjuk be részletesen.
Egyenes adózású (nettó+Áfa) értékesítés
belterületi ingatlanról van szó,
és az pl. kivett beépítetlen terület, kivett beruházási ingatlan a tulajdoni lap szerint (vagyis vélhetően beépítésre szánt), mert ezek jó eséllyel építési teleknek fognak minősülni.
Ezen kívül figyeljünk ingatlan adásvételkor arra is, ha az ingatlanon folyik valamilyen beruházás, építkezés, de azt még nem vették használatba, vagy ugyan van már használatbavételi engedélye a felépített ingatlannak (pl. lakóháznak, üzemcsarnoknak stb.), de az 2 évnél frissebb. Ezek ugyanis jó eséllyel ún. „új ingatlannak” fognak minősülni.
Fordított adózású (FAD) és adómentes értékesítés
Az előzőekkel szemben fordított adózással kell kiállítania a számlát a felszámolási eljárás alatt álló eladónak építési telek és új ingatlan esetében, ha azt adóalanynak értékesíti.
Az építési telken és az új ingatlanokon kívüli egyéb ingatlanok adásvételének adózása attól függ, hogy az ingatlan eladója választotta-e az adott ingatlantípus értékesítésére az adómentesség helyett az adókötelessé tételt, avagy sem.
Ezt az adószám birtokában nagyon egyszerű eldönteni, a NAV honlapján lekérdezhetőek ezek az adatok (Adókötelessé tétel [Áfa tv. 86. § (1) bek. j) és k) pontja, 88. § (4) bek.] című rovat):
Összegezve:
az építési telek és az új ingatlan értékesítése minden esetben nettó+Áfa összegben (egyenes adózással) fog történni, ez alól kivételt a törvény csak a felszámolási eljárás alatti eladót illetően ismer;
minden egyéb ingatlanra a főszabály az adómentes értékesítés;
kivéve: ha az eladó választotta az adókötelessé tételt, ekkor fordított adózású lesz az adásvétel adóalanyok között;
a fordított adózás alól kivétel: ha a vevő nem áfa-alany, mert ekkor egyenes adózású a jogügylet.
Felhasznált jogszabályok
a Tanács 1042/2013/EU Végrehajtási Rendelete
az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXVII. törvény (Áfa tv.)
az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény
az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet
az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény
Kiegészítés
2020. augusztustól hatályos törvényi rendelkezéseket vettük alapul. A tárgyi eszköznek nem minősülő ingatlanok hagyományos adásvétele esetében igazak a fent leírtak. A zártvégű lízinggel és az építési-szerelési szerződéssel létrehozott ingatlanokra ez nem vonatkozik, melyekre egyes kérdésekben speciális szabályozás vonatkozik.