Ingatlan bérbeadás és szálláshely szolgáltatás Katásként
Bérbeadhat-e magánszemélyként az alanyi adómentes KATA adózású egyéni vállalkozó ingatlant és ha igen, hogyan?
Fogalom meghatározások:
Az ingatlan bérbeadás az ingatlan időleges használatba adását jelenti, és nem tartalmaz egyéb szolgáltatás nyújtását.
A szálláshely szolgáltatás olyan nem huzamos jellegű szolgáltatás, amely éjszakai ott-tartózkodást, időleges pihenés biztosítását foglalja magába és egyéb szolgáltatásokat is (például takarítás, étkeztetés stb.).
A különbség alapvetően tehát a szolgáltatás jellegében van, az időtartam alapján nehezen lehetne különbséget tenni.
A kisvállalati adóról szóló 2012. évi CXLVII. törvény (Katv.) szerint
Nem választhatja az adóalanyiságot az a vállalkozás, amely az adóalanyiság választásának évében az Önálló vállalkozók tevékenységi jegyzéke, illetve a TEÁOR 2008 szerint 68.20 Saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése besorolású tevékenységből bevételt szerzett.
Egyéni vállalkozás esetén a magánszemély és az egyéni vállalkozás nem különül el, még ha a magánszemélynek külön adószámot kell kiváltania az egyéni vállalkozás indításához. A törvény kimondja, hogy csak a vállalkozás nem végezhet ilyen tevékenységet.
Az ingatlan bérbeadással ellentétben a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra a KATA adózás választható, mivel a tevékenység kódja: ’552006 (55.20.)
Hogyan alkalmazható az alanyi adómentességgel?
Az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (Áfa tv.) 188.§-a értelmében alanyi adómentesség abban az esetben választható, ha az adóalany – a magyar törvény szerint belföldön és ellenérték fejében teljesített termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása fejében megtérített vagy megtérítendő ellenértéknek – forintban kifejezett és éves szinten göngyölített – összege
sem a tárgy naptári évet megelőző naptári évben ténylegesen;
sem a tárgy naptári évben észszerűen várhatóan, illetőleg ténylegesen
nem haladja meg a 12 millió forintos alanyi mentességre jogosító értékhatárt.
Azaz az értékhatárba nem számít bele a termék EU-n belüli beszerzésének vagy a termék importja után fizetendő ellenérték, továbbá az Áfa tv. 188.§(3) szerinti speciális termékértékesítések (például tárgyi eszköz értékesítése) és szolgáltatásnyújtások.
Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár 2019-től 12 millió forintnak megfelelő pénzösszeg. Mivel eszerint Áfa szempontból egy ingatlant bérbeadó magánszemély adóalanynak minősül (külön adószám kiváltása nélkül is), így az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem és az alanyi adómentes KATA adózású egyéni vállalkozásból származó jövedelem összeszámítandó a 12 millió Ft-os értékhatár tekintetében.
A kereskedelmi szálláshely szolgáltatás alap esetben 18%-os áfa kötelezettséggel jár, de választható rá az alanyi adómentesség. Mivel erre a tevékenységre adószám kiváltása kötelező, így az összeszámítás ténye magától értetődő.