Ingatlanértékesítés és -befektetés - kedvező adóváltozások 2018-ban

2018-ban a lakáskiadást, ingatlanértékesítést és ingatlanbefektetést érintő adóváltozásoknak köszönhetően kedvezőbbek lettek a lakáskiadásilehetőségek. Összegyűjtöttük a főbb változásokat.

Változások a hosszú- és rövidtávú lakáskiadás adózásában

1. Hosszútávú lakáskiadás adózása

2018. január 1-től a hosszútávú ingatlan bérbeadásból származó jövedelem egymillió Ft-ot meghaladó részét eddig terhelő 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást eltörölték, azaz az ingatlant bérbeadó magánszemélyeknek csak 15% SZJA kötelezettség merül fel. Ezzel nem csak az adminisztráció let egyszerűbb, de kevésbé is ösztönzi majd bevétel eltitkolásra a bérbeadókat azokban az esetekben, amikor a tényleges adóteher is csökkenni fog.

Az adóalap nagysága alapvetően attól függ, hogy tételes költségelszámolást, vagy 10 százalékos költséghányadot alkalmaz-e a bérbeadó. 

2. Rövidtávú lakáskiadás adózása

A hosszútávú lakáskiadáson túl az ugyanazon magánszemély számára adóéven belül 90 napot meg nem haladóan szálláshely szolgáltató fizető vendéglátók esetében 2018. Január 1-jétől már nem csak egyetlen lakásnál/üdülőnél alkalmazható ez az adózási mód, hanem legfeljebb három, a magánszemély tulajdonában / haszonélvezetében lévő lakásként vagy üdülőként nyilvántartott ingatlan vonatkozásában is lehetőség lesz az átalányadózás választására.

A szálláshely-szolgáltatás több pontban  különbözik az ingatlan-bérbeadástól:

•  a szolgáltatás időtartamában;
• az érintett ingatlan tulajdoni státuszában. Míg szálláshely-szolgáltatás csak saját tulajdonban vagy haszonélvezetben lévő ingatlan esetén alkalmazható, addig ez az ingatlan bérbeadásnál nem elvárás.

3. Áfa- és ehoteher alakulása 

Az áfaalanyi mentesség értékhatára 2018-ban is 8 millió Ft marad. Amennyiben az alanyi mentesség értékhatárának túllépése miatt áfakötelezettség merül fel, úgy a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatást mindenképpen 18 százalékos áfamérték terheli. 

Ingatlanértékesítés adóvonzatai

• Üzletszerű ingatlanértékesítés: Az utóbbi években az önálló tevékenység keretében nem egyéni vállalkozóként történő üzletszerű ingatlanértékesítés eho-terhe folyamatosan csökkent - idén már csak 19, 5 százalék, míg az ehoteher összevont adóalap megállapítása során történő érvényesíthetősége a korábbi 78és 82% után idén már 84%.
   
• Magánszemély saját ingatlanjának értékesítése: A személyi jövedelemadó szempontjából külön adózó jövedelemként kell kezelni az ingatlanértékesítések kapcsán realizált jövedelmet, melynek a lakhatási célú felhasználására alkalmazható adókiegyenlítést eltörölték.
  Azonban 2018. Január 1-jétől lehetőség van a kedvezményezett célra felhasznált jövedelemre jutó adó meg nem fizetésére, illetve visszaigénylésére. Kibővül a lakásingatlanok csere keretében történő megszerzésére vonatkozó illetékkedvezmény és bővült a kedvezmény igénybevételének időtávját is: a 2018. január 1-jét követően megszerzett ingatlan forgalmi értékével szemben a megszerzést megelőző 3 éven belül eladott lakástulajdon forgalmi értéke számolható el az illeték alapjának csökkenéseként.
   
• Új lakás építésének áfakedvezménye: 2016. január 1-jétől az ÁFA szempontjából újnak minősülő, 150 nm hasznos alapterületű lakás, vagy legfeljebb 300 nm hasznos alapterületű egylakásos lakóépület értékesítését terhelő áfa  5 százalékra csökkent, illetve egyszerűsödtek az építési engedélyezési eljárások is. Továbbá a fent említett hasznos alapterületi paraméterekkel rendelkező, magánberuházás keretében épülő lakóingatlanok, illetve ehhez kapcsolódóan építési telkek beszerzése esetén  5 millió forintos áfa-visszatérítési támogatás igénylését is lehetővé tették.

4. Az ingatlanszektor jövőjét befolyásoló további tényezők

Az ingatlanszektor jövőjét számos tényező befolyásolja még – többek között a 2018. december 31-ig fennálló jogharmonizációs kötelezettség vagy a bizonyos szereplők számára reális adóoptimalizási lehetőséget jelentő a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) intézményének 2017. évi újraszabályozása. Ugyan a SZIT-ként való működéshez számos követelménynek kell megfelelni a SZIT-re kedvező adózási szabályok vonatkoznak.